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北京二手房-新城控股暴涨30%:万般皆下品,唯有收租高

2021开年,新城控股以年内近30%的涨幅,秒杀所有地产股,俨然一副“黑马”之姿。

股价暴涨,接连创下新高,新城似乎终于等来了黎明。

根据公司披露的2020年经营数据,商业地产实现含税运营收入57.21亿元,超额完成年初55亿元租金收入的目标,同比上涨超过30%。

作为对比,业务布局集中在一二线城市的大悦城,同期商业地产运营收入同比减少9.6亿元。

此外,2020年12月、2021年2月,新城控股境外子公司“新城環球”完成了两笔无抵押固定利率债券,票面年息率分别为4.8%和4.5%,较2019年公司平均融资成本下降约2个百分点,正努力向以低融资成本著称的龙湖看齐。

运营回报率提高、融资成本下降,一增一减间,新城的商业地产的净回报率得到明显提高,其永续经营的故事也就讲“活”了。

资本市场有一个“毛病”,只要看起来商业逻辑通了,股价就会很快被打飞天。1月份以来,新城的股价由34.83元/股涨至45.1元/股,暴涨29.5%,市值大增232亿元;同期,房地产板块指数下滑3%。

对房企来说,果真是万般皆下品,唯有收租高。

不过,影响新城商业地产回报率的核心因素除经营效率、融资成本外,每年重估带来的增值也很重要。比如,2019年新城商业地产重估盈余为26.5亿元,这也是其商业地产保持盈利的核心因素。

但新城持有的商业地产三四线城市占比高达73%,二三线城市人口净流出是大概率事件,没有了人口、购买力的支持,新城持有的商业地产能否持续增值?或许这才是公司长期的“硬伤”。

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万般皆下品,唯有收租高

比起新城的股价走势,公司的业绩却并不尽如人意。

以房企最核心的销售数据为例,新城全年实现销售金额2509.6亿元,同比下滑7.3%;实现销售面积2348.9万平方米,同比下滑3.4%,销售金额、面积和单价都在下滑。反观TOP30房企的销售金额,2020年同比增长16.8%,新城的销售数据可以用非常差来形容。

但是,自公司披露2020年业绩经营简报后,股价不跌反而逆势大涨,可以看出投资者并不太在意新城的销售数据。否则,1月股价上涨21.3%的就应该是万科、保利等销售额大增的房企。

1月22日,国际三大评级机构之一穆迪宣布,将新城发展及其子公司新城控股的企业家族评级(CFR)从“Ba2”调升至“Ba1”;

去年11月,因租赁业务增长,标普也将新城发展及其子公司新城控股的展望从稳定调整至正面,并确认两家公司的长期主体信用评级为“BB”。

权威国际信评机构对企业的信用风险评判,往往会影响企业在股市上的表现。尤其是依赖融资的房地产股。

不过,这一点还不足以让其股价走得如此特立独行。新城股价脱离房地产板块的引力,背后是投资者认为,新城已不是纯粹的地产开发商,驱动公司的“内核”正发生质的变化。

简单来说,吾悦广场的亮眼表现,让投资者又开始相信新城的商业地产故事。

具体来看,在2020疫情贯穿全年的背景下,全国的商场、写字楼出租率、出租单价都受到不小的影响。例如,远近闻名的大悦城,其业务布局集中在一二线城市,2020年其商业地产,持有型物业运营收入同比减少9.6亿元。

同期,新城商业地产却逆势增长,实现含税运营收入57.21亿元(主要是自持吾悦广场的租金收入),超额完成年初55亿租金收入的目标,同比上涨超过30%。

新城亮眼的运营收租表现,改变了投资者的预期。同样是地产股,房产开发与商业地产开发在资本市场的待遇,却不尽相同。这一点,看看商业地产大哥龙湖13倍PE,与万科8倍PE便可知。

很简单,地产开发商的产品(房子),用户的需求一辈子只有一次,甚至几辈人的需求只有一次。所以,开发商的规模收缩长期看是板上钉钉,大部分房企靠卖房子也不可能实现永续经营。

反观商业综合体只要企业经营的效率高,每年都会有稳定的现金流,形成可持续发展的商业模式。这也是为什么2020年新城房产销售量价齐跌,股价却逆势一飞冲天。

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新城把永续经营的故事讲“活”了

为什么之前投资者并不认可新城商业地产的逻辑,2021年突然180度大转弯呢?

其中很重要的一个原因在于,其商业运营收入占比太小。但这并非核心原因,因为过往几年新城商业地产的运营收入增速并不比今年慢。

核心在于,此前新城商业地产运营的效率太低,投入和产出之间不成比例,永续经营故事并不成立。

以2019年为例,新城商业综合体的运营收入为40.7亿元,持有的投资性房地产(主要是持有的吾悦广场)公允价值682亿元,毛估运营回报率为6%。

当年新城总体借贷的资金成本率6.7%,在不考虑投资性房地产公允价值变动的影响下,公司商业地产的净回报率扣除成本后是负数。

年年不赚钱,只能说明新城持有的商业地产,是保持在盈亏边缘的低效率资产,永续经营无从谈起。

到了2020年,前三季度新城投资性房地产金额每季度增长额在50亿元上下,如果四季度继续保持这一增速,全年公司投资性房地产总金额约850亿元。

对应公司全年商业运营收入为57.2亿元,毛估运营回报率为6.7%,运营回报率较2019年提高0.7个百分点。

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